Публікації

« Останні публікації

Автор: Игнатова Любовь Владимировна

20.09.2007

«Право собственности»

Купля-продажа объектов коммерческой недвижимости (Минимизация рисков при заключении договоров купли-продажи объектов коммерческой недвижимости)

На сегодняшний день приобретение в собственность объектов коммерческой недвижимости, в большинстве случаев, осуществляется через заключение договоров купли-продажи. Согласно действующему гражданскому законодательству по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность второй стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму. Процедура купли-продажи - это сложный процесс, в ходе которого продавец должен обеспечить возникновение права собственности у покупателя. В наше непростое время, когда все еще существует множество лазеек для мошенничества, нужно быть крайне осторожным и готовым к возможным курьезам, тем более при продаже таких прибыльных объектов, как коммерческая недвижимость. Из всего многообразия предостережений мы можем очертить лишь некоторые, которые желательно учитывать при осуществлении операций по купле-продаже как недвижимого имущества вообще, так и отдельно взятой коммерческой недвижимости. По общему правилу, право продажи объектов недвижимости принадлежит владельцу товара, но владельцу не обязательно лично принимать участие в заключении договора купли-продажи. Учитывая, что лица, которые занимаются недвижимостью, зачастую имеют в собственности далеко не один объект для продажи, а поскольку процедура продажи требует и специальных знаний и занимает значительный временной промежуток, владельцы сегодня очень часто обращаются за помощью относительно реализации своих прав к посредникам (представителям или комиссионерам). В этом случае, как владелец, так и покупатель должен иметь четкое представление о лицах, с которыми он будет иметь дело и о специфике самой процедуры купли-продажи. Так, при подборе посредников, владелец имущества должен исходить из того, достаточный ли уровень квалификации и опыта у кандидата. Юридическое лицо или отдельный гражданин, кроме специальных знаний о структуре рынка и его ценовой политике, должны иметь и проверенную временем репутацию надежного партнёра, деятельность которого не связана со скандалами и судебными разбирательствами с клиентами. При подборе посредника желательно ориентироваться именно на юридическое лицо, в штате которого, кроме непосредственно риэлтера (брокера), имеются еще и высококвалифицированные юристы, которые при оформлении соответствующего соглашения смогут надлежащим образом обеспечить интересы владельца и очертить все его пожелания в самом договоре купли-продажи. На практике существует множество нюансов, о существовании которых знает лишь опытный юрист, который заранее, используя сложившуюся практику, может предотвратить негативные последствия для клиента. Так, например, в действующем законодательстве четко прописано, что продавец обязан предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на объект, который продается (права нанимателя, право залога, право пожизненного пользования и т.п.). С целью предотвращения будущих споров, указанное предупреждение желательно оформить в письменном виде, поскольку, если будет доказано, что продавец не выполнил этого требования, покупатель вправе будет требовать снижения цены либо расторжения договора купли-продажи. Также, с целью обеспечения оплаты покупателем обусловленной суммы денег, договором может быть предусмотрено, сохранение за продавцом права собственности на переданный покупателю объект до момента полной уплаты стоимости объекта. В этом случае, с учетом всех других нюансов, покупатель не будет иметь права, до перехода к нему права собственности, распоряжаться объектом продажи. В договоре также можно предусмотреть пункт относительно права требовать прекращения обязательств по договору купли-продажи в случае просрочки покупателем оплаты товара. Что касается покупателя, то в этом случае ситуация практически аналогична. Лицо может и само осуществить поиск и куплю необходимого ему объекта, а может и обратиться за помощью к компетентному лицу. В данном случае, необходимо сразу четко определить критерии, качество и сроки подбора желаемого объекта. У покупателя, в процессе заключения договора купли-продажи, также возникают значительные риски. Как уже отмечалось выше, продавцом имущества не всегда выступает владелец и наличие полномочий относительно продажи соответствующего имущества необходимо тщательно проверять. Полномочия по продаже имущества могут быть изложены в доверенности, договоре поручения, договоре комиссии или в других гражданско-правовых соглашениях. Каждый из этих документов имеет свои особенности относительно формы и содержания, и должен отвечать четко определенным требованиям законодательства. Разобраться некомпетентному лицу в этих документах без помощи квалифицированного юриста будет крайне тяжело, тем более предусмотреть характер будущих отношений, которые вытекают из этих документов. Поскольку, если например, покупатель будет иметь дело с комиссионером (который должен действовать согласно договору комиссии) свои претензии относительно договора купли-продажи он будет предъявлять именно к продавцу (комиссионеру), а не к владельцу объекта продажи (комитенту), что касается поверенного (который действует на основании договора поручения) стороной в этом случае уже будет выступать владелец. Это также касается других видов договоров, по каждому из которых существует своя специфика, которая имеет отдельные юридические последствия. Кроме сторон, при заключении договора купли-продажи, необходимо обратить внимание и на сам предмет договора, который должен быть у продавца на момент заключения договора или будет создан (приобретен, получен) им в будущем. Предмет договора также нуждается в особом внимании как специалиста по вопросам недвижимости, так и юриста. Гражданское законодательство обязывает продавца передать покупателю объект недвижимости, качество которого отвечает условиям договора купли-продажи, отсутствие надлежащим образом оформленного условия относительно качества порождает множество отрицательных последствий для будущего собственника. И не смотря на то, что в случае отсутствия в договоре купли-продажи условий относительно качества объекта, продавец обязан передать покупателю объект, пригодный для целей, с которыми этот объект обычно используется, все мы понимаем, что понятие „пригодности” спорное и у каждого степень пригодности и цели использования разные. Конечно, у покупателя остается право предъявить претензии в связи с недостатками проданного объекта, но лишь при условии, что недостатки были обнаружены на протяжении разумного срока, в пределах трех лет со дня передачи объекта в распоряжение покупателя, если договором или законом не установлен больший срок. Как видим, существует очень много моментов, которые желательно предусмотреть с самого начала при заключении договора. Конечно, все нюансы предусмотреть невозможно, но с помощью опытных специалистов довольно реально минимизировать риски и сохранить свое драгоценное время.