Доклад Романа Олейника

План доклада на тему "налогообложение операций инвестирования в недвижимость"

Для начала обратимся к пункту 1.28 Закона Украины "О налогообложении прибыли предприятий" который дает нам определение понятия инвестиции. Итак, инвестиция это хозяйственная операция, которая предусматривает приобретение основных фондов, нематериальных активов, корпоративных прав и прочих ценных бумаг в обмен на денежные средства или имущество. При этом инвестиции бывают капитальными, финансовыми и реинвестициями.

Сегодня мы рассматриваем вопрос о налогообложении операций инвестирования в недвижимость. Таким образом, нас интересуют капитальные инвестиции, так как под ними законодатель понимает хозяйственную операцию, которая предусматривает приобретение домов, сооружений, прочих объектов недвижимого имущества, основных средств и нематериальных активов, которые подлежат амортизации согласно ЗУ "О прибыли".

Определим как именно, т.е. каким образом можно инвестировать капитал в недвижимость. Существуют следующие способы:

1. приобрести уже готовый объект недвижимости.

2. приобрести "незавершенку", достроить собственными силами или нанять для этого строительную организацию.

3. Построить объект недвижимости собственными силами или с привлечением строительной организации от начала и до конца.

В зависимости от целей, которые преследуются при инвестировании в недвижимость, зависит и налогообложение данных операций.

Рассмотрим, с целью определения налоговых последствий, перечисленные случаи инвестирования в недвижимость.

Приобретение объектов недвижимости с целью последующей продажи мы рассматривать не будем, так как при этом объект недвижимости превращается, с целью налогообложения в обычный товар, с определением валового дохода и валовых затрат.

Итак.
1. Приобретение готового объекта недвижимости.
Рассмотрим варианты приобретения недвижимости для собственных целей, то есть для ведения хозяйственной деятельности предприятия (здание цеха, склада, ангары, административное здание, гаражи и так далее).

Для себя.

Для этого обратимся к нормам Закона Украины "О прибыли". Статья 8 этого Закона говорит о том, что расходы, связанные с приобретением основных средств, в том числе и объектов недвижимого имущества, предприятием подлежат амортизации и не относятся к валовым затратам в периоде в котором приобретаются эти основные средства. Согласно этой статьи здания, сооружения их структурные компоненты и передающие устройства, в том числе жилые дома и их части (квартиры, и места общего пользования, стоимость капитального улучшения земли) относятся к первой группе основных фондов.

Если мы обратимся к статье 3 Закона "О прибыли", то увидим, что амортизационные отчисления уменьшают налогооблагаемую прибыль, а соответственно и налог на прибыль. Следовательно, к расчету амортизационных отчислений следует относиться не менее внимательно и серьезно чем, скажем, к определению валового дохода или валовых затрат.

В соответствии с пунктом 8.6 Закона "О прибыли" норма амортизации основных фондов первой группы установлена в размере 2 % от балансовой стоимости на начало налогового периода. Другими словами, мы имеем возможность, ежеквартально увеличить амортизационные отчисления на 2 % от балансовой стоимости объекта недвижимости на начало квартала. При этом балансовая стоимость определяется путем уменьшения первоначальной стоимости приобретения объекта недвижимости на сумму ежеквартальной амортизации.

Для аренды

Не стоит забывать, что предприятие имеет право сдавать основные фонды (в том числе и объекты недвижимости) в аренду. Аренда бывает как операционной, так и финансовой. При операционной аренде основные фонды, переданные в аренду, учитываются на балансе арендодателя, а арендные платежи, полученные от сдачи объекта, включаются в состав валового дохода арендодателя без налогообложения налогом на добавленную стоимость.

При финансовой аренде (подпункт 7.9.6 Закона "О прибыли") передача объекта недвижимости с целью налогообложения приравнивается к операции продажи. При этом арендодатель рассчитывает сумму валового дохода, а арендатор - увеличивает соответствующую группу основных фондов на стоимость переданного объекта. Арендные платежи, как и при операционной аренде, увеличивают валовой доход арендодателя и включаются в состав валовых затрат арендатора.

2. Приобретение объектов незавершенного строительства.

При приобретении объектов незавершенного строительства они (эти объекты) учитываются отдельно на забалансовых счетах предприятия. При этом все затраты, понесенные предприятием на их улучшение и введение в эксплуатацию увеличивают их стоимость и не включаются в состав валовых доходов предприятия. Ситуация с "незавершенкой" ухудшилась после изменений, вступивших в силу с 01 июля сего года. До этих изменений все затраты, понесенные предприятием в связи с приобретением, достройкой и введением его в эксплуатацию относились к валовым затратам предприятия в том периоде в котором они были понесены. Эта норма Закона (с 01.07.2004 года) не распространяется на объекты незавершенного строительства, которые были приобретены по договорам купли-продажи до 01.01.2004 года.

3. Самостоятельное изготовление основных фондов

При самостоятельном изготовлении основных фондов все затраты, включая затраты на выплату заработной платы рабочим, задействованным в их изготовлении подлежат амортизации.